[提要]总结2003-2008年连续六年的中国房地产上市公司研究，研究组认为，中国房地产企业和行业的长期健康发展必然建立在与资本市场更紧密融合的基础之上：对投资者而言，在市场继续波动的大背景下，仍然坚持关注房地产上市公司的基本面，是获得更高投资收益的第一步。 
一、中国房地产上市公司2007年整体发展状况分析


（1）上市地点分布


上海和深圳仍是中国房地产上市公司的主要上市地点，但境外市场是2003年来房地产企业IPO上市的主要选择，新加坡、美国、欧洲成新亮点。



截至2008年4月，中国房地产上市公司的总数已扩大至141家（其中北辰实业在香港和上海两地上市）。其中上海、深圳两大交易所上市的共有97家（上海和深圳分别为57家和40家），但2003年后IPO上市的仅有6家（上海和深圳各有3家），而同期选择到境外IPO上市的中国房地产企业共有30家。到2008年4月，在境外市场（包括香港）上市的中国房地产企业已达到44家。

[提要]总结2003-2008年连续六年的中国房地产上市公司研究，研究组认为，中国房地产企业和行业的长期健康发展必然建立在与资本市场更紧密融合的基础之上：对投资者而言，在市场继续波动的大背景下，仍然坚持关注房地产上市公司的基本面，是获得更高投资收益的第一步。 
 （3）沪深房地产上市公司盈利能力大幅提升，主要盈利指标增幅较大

2007年，房地产上市公司的盈利能力显著提高，沪深上市公司平均总资产收益率（ROA）达5.32%，较2006年提高1.41个百分点，部分企业超过10%，体现出较强的盈利能力。

净资产收益率方面（ROE），2007年沪深房地产上市公司该指标均值达到14.48%，同比提高4.17个百分点，其中万科、保利、金地、中华企业等净资产收益率在20%以上。

平均EPS（每股收益）从2006年0.15元提高到2007年的0.35元，增幅超过100%。



2006年后，中国房地产企业的上市地点选择呈现多样化特点：

一方面，中国证监会重启新股发行，内地市场融资功能得以恢复。保利地产拔得头筹，在上海证券交易所顺利上市，北辰实业也在同年顺利回归A股，成为第一家也是至今唯一一家A+H上市的房地产企业;另一方面，香港继续成为中国房地产企业境外上市的主要选择地点，2006年和2007年分别有5家和9家企业在此上市，数量远高于其他交易所;此外，在新加坡、美国、欧洲上市成为2006年来中国房地产企业境外上市的新亮点。阳光控股、中华汇房地产、广东地产、易居中国、鑫苑置业等企业先后在新加坡、美国、欧洲等境外市场成功上市。

（2）资产规模和营业收入近三年持续快速增长

沪深上市公司数量多，但平均规模相对在港上市公司较小;中国大陆在港上市公司规模大，增速快;其他境外市场上市的中国房地产公司规模较小。

房地产上市公司总资产规模近三年来持续上涨。截至2007年底，沪深房地产上市公司平均总资产已由2005年的26.40 亿元上升至58.21亿元，大陆在港上市房地产公司平均总资产达236.37亿元，是2005年同期的近3倍。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，2007年平均总资产为35.87亿元，远低于同期沪深上市和大陆在港上市房地产公司的平均水平。



2007年，房地产上市公司的营业收入总体保持了持续、稳定的增长势头。沪深房地产上市公司平均营业收入达16.89亿元，同比增幅为55%。在港上市企业平均营业收入接近50亿元，同比增幅约60%，收入规模和增速均高于同期沪深房地产上市公司。其他境外上市企业营业收入均值约为8亿元人民币，同比增幅为30%。

（4）上市公司市值大幅攀升，沪深两市市盈率高于同期在港上市公司

2007年沪深房地产上市公司平均总市值为130亿元，大陆在港上市房地产公司平均市值高达257亿元。万科、中海、碧桂园等多家企业市值超过1000亿元。



2007年地产股最高涨幅达201.46%，而沪深300指数（399300）全年最高涨幅为154.07%，地产股涨幅超过大盘近50个百分点。

沪深房地产上市公司的市盈率水平远远高于在港上市公司，2007年底已达到55.91倍。同期中国大陆在港上市房地产公司平均市盈率仅为12.03。



（5）沪深上市公司整体资产负债率大幅走高，部分企业短期风险值得关注

沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。

部分ST公司、小规模公司是沪深上市公司平均资产负债率较高的重要原因。武昌鱼、珠江控股等小规模企业资产负债率超过80%。

部分综合实力TOP10企业资产负债率有所上升。万科的资产负债率从2005年末的61.0%上升至66.5%，金地从53.7%上升至71.4%，首开2008年初资产负债率超过80%，在TOP10企业中最高。

二、中国房地产上市公司2008年发展展望

（1）业绩分化加剧，行业集中度持续提高，龙头企业优势更为突出

* 沪深房地产上市公司中优秀企业主要指标占比变化情况 

2005年至2007年，收入前五名企业占比从27.16%提高至38.68%。

 预收账款是预测企业下一年度收入的重要参考依据。数据显示，2005年来该指标集中趋势十分明显，2007年底，前5名企业占比已接近50%，预计2008年前五名企业营业收入占比有望达到50%的水平。

存货（以在建工程、拟开发土地为主）反映了企业的资产现状，是未来两到三年收入的重要来源，在沪深房地产上市公司中其集中度近年来大幅提升，到2007年，前五名企业占比接近45.27%，相比2005年提高近20个百分点。

* 大陆在港上市房地产公司中优秀企业主要指标占比变化情况

在衡量企业未来两到三年收入来源的存货指标上，在港上市企业集中度提升的趋势非常明显，其中前五名企业的存货占比从2005年的4.95%提高到2007年的54.88%，预计未来两到三年，前五名的营业收入占比将提高到50%的水平，市场集中度进一步提高。

（2）业务结构：物业开发销售仍是多数中国房地产企业的主要收入来源，部分企业逐渐加大投资物业开发

2007年，规模企业（总资产300亿元以上企业）物业销售收入仍然是规模企业的主要收入来源，且销售收入占公司营业收入的比重基本保持稳定。除越秀投资、华润和新世界外，9家公司物业销售收入占营业收入的比重都在90%以上。



随着对商业、写字楼、酒店等非住宅物业的需求加大，在香港上市的优秀公司纷纷加大投资性物业的开发，其中，新世界中国、华润置地等企业的投资性物业已经形成相当的规模，与物业发展、物业管理等其他业务构成了企业有机的业务组合，多元化经营格局已经形成。同时，中国海外发展、合生创展,碧桂园、富力地产等也开始加大投资物业的开发，为公司构建长远而稳定的收入基础。

（3）资本成本上升、负债率高企的风险不容忽视，通过IPO等多种形式打开融资渠道仍是做大做强的必由之路

尽管上市公司2007年经济增加值（EVA）总体呈增长趋势，企业财富创造能力有所提升，但部分沪深上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA降幅明显，值得投资者和企业关注。另一方面，负债率高企和流动比率过低的状况值得关注。沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。

在资本成本上升、负债率高企的情况下，中国房地产上市公司如何提升企业对资本市场的认识，根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式，扩大企业资金来源，是企业做大做强的关键。此外，上市公司在借助资本市场获取资金的同时，更应对内建立健全激励制度，规范经营管理;对外塑造企业公众形象，提升企业品牌价值，提升企业在区域扩张、资本运营、员工激励、品牌建设等多方面的优势。

进入2008年后，受国内外市场低迷和相关政策影响，房地产企业IPO上市数量和融资规模同比大幅下降，但研究组相信，对非上市公司而言，如何在上市融资相关政策变化的大环境下，提高对资本市场的认识，尽快通过IPO等多种形式打开融资渠道是企业未来发展的必由之路。

（4）受宏观环境和政策波动影响，地产板块近期表现疲软，但长期向好可期

受国内外宏观经济波动和相关政策影响，沪深股市“持续下跌”，沪深300指数更是在2008年4月22日创下了近一年来的新低3122.39，相对去年最高点已下降46.82%。地产指数同日创下1457.28的低点，相对去年历史最高点下跌达56.06%，跌幅超过同期大盘近10个百分点。截至5月27日，沪深地产股中，约1/3的公司股价相对年初跌幅超过40%;大陆在港上市企业中，约2/5的公司股价120日跌幅超过40%，其中2家企业120日跌幅超过50%，鸿隆控股等多家2007年新上市企业跌破发行价。

在股市波动频繁的大环境下，研究组认为，行业龙头企业仍是“避风港”：

一方面，行业龙头企业有大量预收账款，08年业绩高速增长可期。保利地产2007年底预收账款达109亿元，而2007年营业收入仅为81亿元，2008年业绩增长实现50%以上的可能性很高;

另一方面，行业龙头企业凭借更高的市场认可度、多样化的融资渠道、更有效的管理体制，能够更有效地抵抗市场短期波动对企业经营带来的影响，实现更稳健增长的业绩。

（5）结语

总结2003-2008年连续六年的中国房地产上市公司研究，研究组认为，中国房地产企业和行业的长期健康发展必然建立在与资本市场更紧密融合的基础之上：

对已上市公司而言，灵活应变资本市场的变幻莫测，强化企业经营管理，更有效地利用各种融资渠道促进企业发展，为投资者带来更多财富是企业做大做强的关键;

对非上市公司而言，在上市融资相关政策变化的大环境下，提高对资本市场的认识，尽快踏入资本市场是企业未来发展的必由之路;

对投资者而言，在市场继续波动的大背景下，仍然坚持关注房地产上市公司的基本面，是获得更高投资收益的第一步。 

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